房贷利率下降 楼市调控没有放松!原因是…(图)

 作者:羿禹     |      日期:2019-04-15 12:17:01
11月21日,有媒体在多家银行确定,北京、广州、杭州、深圳、南京、厦门等地出现了部分银行房贷利率回调的变化目前上海的平均房贷利率是5.18%,只比基准利率上浮了5%,而厦门,昆明,乌鲁木齐,大连基本也只上浮了10%,在5.4%附近,北京、福州还有太原是5.49%,上浮幅度也从15%下降到了12% 如果从一套房而二套房的角度来看,首套房利率从之前的上浮15-20%,下调到了只上浮10-15%这个区间,而二套房通常还是上浮比较多总体来看,目前的房贷利率,无论是首套还是二套,比之前大概下调了5%左右释放出明显的松动信号 很多人问,老齐,这是不是楼市调控要变的信号,其实房贷利率调整这个事分成两部分,一部分是央行和银保监会的窗口指导,告诉你大概的方向,但一般只说到是让你优惠,还是让你上浮利率发放贷款,比如2015年救楼市的时候,那会楼市贷款全部都利率打7-8折发放,而在房住不炒定调之后,楼市贷款全都上浮,所以既然仍然上浮,就说明楼市的金融调控基调没有变那么为什么,上浮的幅度下降了,主要是因为市场利率下降了中国的十年期国债收益率,已经从今年1月的4.1%,降到了目前的3.4%,下降幅度达到17%,而金融债里的王者,10年国开债的收益率也已经跌到了4%以下,之前他的利率破了5%,跌幅在20%左右 记得当时国内银行们,纷纷上调住房贷款利率的时候,很多人就表示不解,怎么连刚需也打击呢那时候老齐就告诉大家,这不是政策导致的,而是利率导致的,是银行自发行为,因为国开债这种金融债在银行眼里被视为最安全的无风险收益,而且他还没有资金占用,所以如果国开债到5%,那么再给你发放4.9%的房贷,银行就不划算了,还不如直接去买国开债合适,房贷确实是优质资产,但他也有风险,也需要20%的资金占用,所以国开债和房贷的比例关系通常是1.2倍,也就是说银行愿意发放的房贷利率是国开债利率的1.2倍,所以你回忆一下,当时国开债利率5%的时候,银行们基本都把基准房贷利率上浮了20%,达到了6%换句话说,当时是银行不乐意放房贷了,因为有比房贷更安全,更踏实,收益也更高的赚钱途径,而随着国开债收益率的下行,银行买国开债赚钱的收益也开始下滑,相比较之下,房贷又开始有优势了,所以他们就又把房贷这个东西拿出来了,把原来准备买国开债的钱,都准备拿出来放房贷,现在国开债4%,那么银行放房贷的意愿就是4%×1.2=4.8%,尚且低于4.9%的基准利率,所以在银行眼里,房贷又成为了一个好生意,他们调降上浮的比例,就是为了争取发放更多的房贷出去 综合来看,这其实就是银行的意愿造成的,房贷利率上浮调降,但银行也是有底线的,这个底线就是基准利率,也就是说银行顶多做到基准利率不上浮,现在他是不敢自己给基准利率打折的,这还要看另一条线,也就是政策指导如果哪天大家看到折扣利率重现江湖了,那才真是楼市调控放松的信号 前两天老齐分享了这么一个段子,说银行的信贷经理发放经营贷,都会了解一下真实用途,如果贷款人支支吾吾,银行就会很放心,如果贷款人真的用于经营,我们就会心里一紧,心想这回惨了这个段子什么意思,就是说上有政策下有对策,银行对于经营贷的态度已经心照不宣,甚至他们希望这些支支吾吾的人拿去炒房,这样说明这笔贷款通常是能够安全收回的,而如果贷款人真的拿去经营,则风险极大不得不说这是一个莫大的讽刺但足以说明银行的态度,他们也不是慈善机构,大家都说支持中小企业经营贷款,但是现在经营环境这么差,做生意的风险这么高,银行真出了大量的不良,那么银行自己也是要担责任的,经营贷这个东西,风控很弱,几乎没什么抓手,所以相比于放款出去炒房风险真的大的多这也注定了,银行其实更倾向于睁一只眼闭一只眼,所以更多的资金都会绕到进入楼市而这个结果就会造成实体经济更冷,经营贷的风险更大 要打破这个死循环,要通过减税等一系列政策切实改善经营环境,同时也要打掉银行的希望,无论是国开债,还是房贷,银行总有一个躺着可以赚钱的渠道,他当然就不愿意去放经营贷,而越是不放经营贷,或者是不好好的,真心的发放经营贷,给那些真正需要经营的人,那么营商环境就会越冷钱少了,信用就少,整个经济活动就转不动了所以风险也就越来越高所以我们总说房价一直涨的风险不光存在于金融领域,它对实体经济的伤害更大,这东西诛心啊!踏踏实实做实业的不如炒房的,谁还愿意去努力工作呢所以这个局是该到了要改变的时候了再不改变,