中国房地产泡沫何时破灭?

 作者:高腻涟     |      日期:2019-04-15 08:05:01
上海夫妇一窝蜂假离婚真买房、深圳“鸽子笼”房子创天价、《人民日报》社评警告房价风云“制造出新一轮楼市热潮”,甚至连中国首富王健林都发出“史上最大房地产泡沫”的警告各种迹象似乎都指向,高烧不退的中国一线城市楼市已经严重泡沫化 进入9月,中国二线城市房价也开启了疯长模式,最新的数据显示:18家上市银行截至今年上半年末的个人住房按揭贷款余额合计为14.12万亿元,房贷业务几乎成为大部分银行信贷板块中的绝对主力 这个数字还不包括银行放发给房地产企业同样庞大的开发贷,今年多家银行均推出了“房抵贷”产品,额度大部分在300万以上,有的银行甚至没有上限也就是说,银行正在默默地给火爆的房地产输送着巨大的杠杆 如今房地产有没有泡沫己不是人们再关心的话题,如果按照人均收入来估算,京沪深几乎没有什么人买得起房了,房地产泡沫早就应该破灭,之所以越吹越大甚至坚不可摧,是因为有银行托底,房地产泡沫一旦破灭,首先倒掉的是银行,然后就是政府,因而政府在竭尽全力不让这个泡沫破灭,这不是单纯的经济问题而是涉及到政权的存亡问题 如果按市场规律来说,世界上没有只涨不跌的房价但市场之外的政治因素,往往又在影响着房价人们津津乐道的“中国模式”,其实就是中国奇特的房地产财富增长模式和房地产开发销售模式一个十三亿人口的大国,完全照搬弹丸之地的香港经验,把财政收入跟土地出让牢牢捆绑在一起,这样的楼市就陷入了一个屡调屡涨的怪圈 过去说房地产绑架了中国经济,许多人不以为然如今看来,房地产不仅绑架了中国经济,也绑架了银行,更绑架了政府,甚至绑架了每一个贷款购房的家庭和个人!实际上,房地产疯涨的根源就是政府基于自身的利益推波助澜,甚至与开发商合谋,推动了房价轮番飚涨 高地价高房价不仅透支未来经济发展空间,甚至是在抢夺国人口中的面包和牛奶,让老百姓幸福指数大大下降,也让老百姓对未来充满更多的担忧! 推动房价上涨的因素很多,除了货币增发、土地财政、政绩冲动之外,贪腐也是一大因素几乎每一个贪官倒下,除了持续刷新贪腐纪录外,都有数不尽数的房产罪证一并罗列,在让人们大开眼界的同时,也让每一个“房奴”黯然神伤 在房价高企的今天,老百姓一辈子的积蓄买不起一套房子,而贪官却拥有大量的房产,无形中给民众深重的无力感和挫败感在房子就是硬通货的现实语境里,腐败官员坐拥如此之多的房子,不过是再次告诉人们,权力寻租,远比人们想象的更加严重更加可怕 1979年底,广义的人民币供应量(M2)为1555亿元,2006年达到30万亿,2016年很有可能突破150万亿,10年时间又增长了5倍;与1979年相比,37年时间增长了1000倍由于实体经济极不景气,如此天量的资金,只能在楼市打转,从而助推了房价持续飙升在狂热的情绪传导下,人们对数字失去了敏感,再贵的房子只要推出,总是被人一抢而空 这样的神话,在日本曾经出现过从1985年底到1990年初,短短四年多时间,日本城市地价增长了200%1990年,仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格,而美国的面积则是东京的1.5万倍 用东京大学教授田村清彦的话来说:“当时东京新宿的工作室价格在一天之内能够翻倍,今天你买,明天他买,价格高涨,并且形成了一种连锁效应” 这是所有日本人都难以磨灭的泡沫记忆,而从1990年开始,日本人为泡沫经济付出了巨大代价,所谓“失去的二十年”,是指泡沫破灭后,日本经济更是萎靡不振,二十年间,日本年均GDP增速只有0.75%日本六大主要城市住宅用地价格跌幅达到65%随着房价暴跌,国民财富持续缩水,损失高达1500万亿日元,相当于日本3年的GDP总和 时隔20年之后,日本经济开始温和复苏,但日本地价和房价仍远远未回到当初的水平以东京都市圈为例,2014年东京及周边地区一套公寓均价240万人民币(65平米左右),均价不到4万元与中国对比,这一价格只能在北京深圳上海的郊区选房,日本的房屋面积都是套内实际面积,不存在什么公摊,土地是永久产权,东京的房价根本不敌北京上海深圳 2015年日本东京都人均年收入达到580万日元,相当于30万元人民币,而2015年,北京人均可支配年收入是48458元人民币,上海人均可支配年收入是49867元人民币,深圳人均可支配年收入是44633元人民币 1993年,海南房地产也曾演绎过崩盘的景象,海南刚建省时房价平均为1000元/每平方米,到高峰时达到8000多/每平方米,而当时海南人的工资普遍在150元到300元左右,严重扭曲了消费购买力,那时主政的朱镕基不惜一切代价为过热的房地产经济降温,一个“国16条”,就立马让不断膨胀的海南房地产泡沫破灭了! 如果任由海南房地产泡沫膨胀,银行的不良贷款可能达到90%,换一句话说,贷出去一百亿,只能够收回10个亿,剩下的都是抵押房产,对于一个刚建省没有实体经济做支撑的海南来说,靠什么来支撑高房价,只能击鼓传花不断的推高房价寻找接盘者,最后的接盘者就变成了银行,1993年海南房地产崩盘时,可谓哀鸿遍野,破产倒闭潮汹涌来袭 海南房地产崩盘只是一个区域性事件,但带给中国的伤痛却是长久的,当时海南房地产暴涨刺激了大陆的房地产业,很多做实体的老板放下实业转战房地产,作为虚拟经济的房地产有高流动性、不稳定性、高风险性、高投机性等各种属性,更不创造财富,说白了就是把多数人的财富像变戏法一样转移到少数人手中,中国实体经济到今天还处在一个半死不活的尴尬局面,与房地产泡沫越吹越大有紧密关系 虽然中国的房地产市场是一个半市场化的市场,市场价格的形成不完全是买卖双方讨价还价、利益均衡的结果房价运行机制中牵扯到了太多的利益博弈,因此价格形成远远不是供需平衡那么简单但是总有一天市场的力量会强大到任何利益集团都无法抵挡的地步,房地产泡沫的破灭只是早晚的事情! 中共中央党校国际战略研究所副所长周天勇近日坦言:按照目前土地财政的发展态势,越来越多买不起房的人交房租给少数有房的人,直接后果就是贫富差距越拉越大“如果这样情况延续下去,将来可能会出现打房豪分住宅的情况”这不是危言耸听,而是很有可能 从一个国家的发展趋势来看,高地价高房价危害深远,不仅阻碍经济可持续发展,透支未来经济发展空间,更重要的是,随着家庭负担的不断增长,公众的幸福指数日趋减少,社会不稳定因素也会大大增加随着地方债务无限扩张,又倒逼央行不断超发货币,一旦央行停止这种恶性循环,金融系统就会面临巨大风险,因为土地财政已经严重绑架了整个中国经济经济增长以土地货币互相循环的发展模式,