大陆楼市成交量下跌5成以上 上千家房产中介关门

 作者:郦寅疚     |      日期:2019-03-08 13:17:00
全国楼市成交量下跌5成以上 房价现实质性拐点 “中小房企如果转型早,或许能逃过这轮调控之劫”如今投身煤矿开发的杜先生望着窗外一地黄叶有些庆幸地说之前他曾是房地产开发商,开发过几个规模不大的楼盘 引发其感慨的,是宏观调控下楼市惨淡的现状结合三季度和“金九银十”数据看,房地产企业一方面库存量逐渐加大,另一方面资金链条渐趋紧张“中央关于调控不放松的表态,说明了房企艰难的日子还将继续,房价下降拐点已经形成”住建部政策研究中心副主任王钰林11月2日对《中国经营报》记者表示 四大龙头企业库存激增 数据显示,2011年的“金九银十”北京楼市合计签约量仅2.7万套,较去年同期逾5万套的签约量下降了46%,同时年底的库存量有可能在销售持续萎靡的情况下突破12万~13万套 被认为是北京楼市重灾区的通州,不仅创下了存量房的纪录,而且价格普遍下降两成据中原地产统计,通州在售住宅楼盘45个,库存量达1.6万多套,占到全市的12%左右,月均销售量在300~500套,成交均价15000~16000元/平方米 和北京一样,其他城市的楼市在“金九银十”同样风光不再某房产网数据监控中心的数据显示,全国47个大中城市中,有41个城市住宅成交量低于去年同期,广深沪等9城市同比下跌5成以上 而从上市房企三季度数据中存货指标来看,在存货量方面,144家房企截至9月31日的存货量已经达到1.22万亿元,较去年同期的0.86万亿元上涨了41.86%其中“万保金招”(万科、保利、金地、招商)四大龙头的合计库存为4523亿元,同比增长47%,环比增长8%,远远快于行业整体水平 开发商遭资金逼宫 除了量价萧条外,开发企业更大的压力来自于资金紧张“开发商降价的根本原因就是资金链是否紧张,没有资金就不能不降价”联达四方董事长杨少锋表示 以绿城为例,关于破产的传闻持续发酵就源于其资金链紧张2011年中报显示,绿城中国截至今年6月30日的净资本负债比率达163%,较2010年12月31日上升31个百分点,居大陆上市房企之首 沪深两市132家房地产上市公司,2011年前三季度实现营业收入2321.02亿元,营业利润437.84亿元,净利润300.09亿元,同比分别增长13.7%,13.37%和14.92%,比去年同期增速分别下降10.36个、5.45个和0.8个百分点 受销售持续低迷影响,衡量上市房企资金链状况的经营性活动现金流量净额也大幅下滑从三季度的数据看,29家上市房企的经营性现金流量净额为-16.6亿元,而在去年同期则为30.8亿元,其中有15家出现经营性现金流量净额下滑的情况 阳光100常务副总裁范小冲表示,在量价齐跌之下,开发企业还面临土地款、材料款、工人工资等资金的困扰,可以说100%的开发商都面临资金紧张三季度数据显示:房企预收账款增加606亿元,环比下降33%,显示出第三季度销售业绩不佳的状况同时,本年度在信贷紧缩和行业调控背景下,地产行业的融资也很困难前三季度房企融资现金净流入仅为634亿元,同比大幅下降41%而财务费用则达到47亿元,同比上升27% 地方政府“突围” 地方政府同样苦不堪言 进入10月份,北京住宅土地市场寒冬早至据亚豪机构统计数据显示,10月北京共成交土地21宗,其中工业用地与商业用地占据了绝对主导,分别成交15宗与5宗虽然10月份总的成交宗数环比上月有所增加,但是住宅用地的成交却一落千丈,当月仅有一宗成交,且为限价房用地 亚豪机构副总经理任启鑫分析认为,今年以来北京市住宅土地市场一直不甚旺盛,到10月份更是降至冰点“主要原因在于开发企业已经没有能力和精力拿地了” 中国房地产学会副会长陈国强(微博)分析说,自调控以来,大多数房企因观望时间较长,造成年度销售困难,以至于资金链出现不同程度的问题,加上融资难解,因此多数资金紧张的房企不会在这个时点将大量资金用于购置土地 数据显示,10月,全国133个城市共成交土地1365宗,成交面积5500万平方米,环比减少40%,同比减少37%;其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)408宗,成交面积2004万平方米,环比减少37%,同比减少45% 热点城市中,深圳、厦门、福州、洛阳、吉林等则整月无宅地现身广州、武汉、成都、西安等地的住宅类地块则纷纷零成交,其中,广州推出的19宗用地面积总计为41万平方米的地块无人问津,武汉推出的15宗用地面积总计达102万平方米的地块也没有成交记录 住宅类用地溢价率也降至年内最低水平国土资源部近日发布的数据显示,全国主要城市地价总体水平小幅上涨,同比、环比增幅全面回落第三季度,全国105个主要监测城市地价总体水平为3040元/平方米,同比增长8.4%,环比增长1.3%居住用地地价为4518元/平方米,同比增长10.5%,较上一季度下降0.3个百分点;环比增长1.7%,较上一季度下降0.5个百分点 除了开发商降价自救外,土地出让部门也开始想办法北京国土局负责人表示,北京市拟根据当前市况下调土地竞买保证金,其中住宅地降至20%,商用地控制在10%~15%,同时,也会放宽付款进度,若市场反应过度冷清,更会考虑降价出让 降价窗口打开 所有的目标都指向房价温家宝总理近日表示,政府的目标是要使房价回归到合理的水平“房价下调是肯定的,而且这个趋势还将持续很长时间”范小冲认为 11月1日,中国指数研究院发布数据显示,10月百城住宅均价连续第二个月环比下降,十大城市均价降至今年3月以来最低 据统计,10月全国100个城市住宅平均价格为8856元/平方米,与9月相比下降0.23%,其中40个城市价格环比上涨,2个城市价格与9月持平,58个城市环比下跌与上月相比,10月价格环比下跌的城市比9月增加14个,是自去年8月以来下跌城市数量最多的一个月,环比跌幅在1%以上的城市数量共有11个,比上月增加1个 中国指数研究院副院长黄瑜表示,指数研究院公布的百城价格指数指的是楼盘的对外报价,并非楼盘的实际成交价 “限购范围不断扩大和信贷紧缩的双重压力下,龙湖、首创、万科、富力、恒大等大型房企在一二线城市的部分项目开始降价促销,以价换量缓解资金压力和提升销售业绩,部分楼盘价格较上月降幅超过20%”黄瑜告诉记者 万科集团相关负责人在接受记者采访时表示:“成交量难以明显改善,新房供应又在不断增加,买方市场的特征也会更加明显” 任启鑫分析指出,“金九银十”已经过去,楼市也将真正进入冬季“在没有明显回调政策的出台下,楼市成交还将持续低迷,整体成交价格也将会继续下滑,价格大幅跳水的现象也将由部分区域扩散到整体市场当中” 2011-11-13 09:15:13 来源: 中国经营报(北京) 上千家房产中介关门 地产中介业将进一步洗牌 在房地产市场迎来“寒冬”之时,与其紧密相连的地产中介业也明显“寒气逼人”继10月份深圳世华、中联等企业关闭近三分之一门店之后,这一关闭潮波及全国,并且从中小型中介蔓延到大型中介业内人士分析,此轮关闭潮主要源于二手房交易量的急剧下降,而随着政策的持续作用,中介市场将会进一步萎缩,行业仍将上演洗牌大剧 上千家房产中介关门 10月30日下午,在北京广渠路上,房产中介置业顾问小高支起了房源牌吸引顾客与以前不同的是,小高房源牌上的信息不再以二手房买卖为主,而全部变成了租赁信息小高说,“限购令”下,买房子的人越来越少,房子很难卖出去房产中介遭遇了自2008年以来的最艰难时刻 据“链家地产”日前公布,今年以来,北京二手房中介共关闭门店约1000家左右,为3年来最多其中10月份就关闭了数百家,单月关闭超过100家的情况已持续多月 同样的情形在武汉也十分明显据武汉市房管局数据显示,武汉市10月份二手房仅卖出1721套,平均每天成交57套这意味着全市近3000家房产中介有半数整个月“没开张”武汉市房地产中介协会近日宣称,全市已有超过100家中介门店关闭,还有不少门店处于“半歇业”状态 目前,这股关闭潮正从一线城市向二三线城市迅速蔓延业内人士雇计,全行业今年约有3000家门店关闭 三大因素制约二手房市场 徐勇是中联地产武汉一家门店的业务员他告诉记者,近段时间,二手房特别不好卖“去年生意好时一个月可以做十几单,现在一个月能有一两单就万幸了” 业内人士分析,由于限购限贷等政策的持续作用,楼市成交遇冷,二手房成交量也大幅萎缩,大小中介公司都在跟随市场的调整而缩减开店规模而对中小中介机构直接的影响就是没有生意可做,熬了一两个月就撑不下去了,只有关门“链家地产”首席分析师张月表示,此轮关闭的中介有近70%是中小经纪机构 北京市房地产交易管理网数据显示,北京10月二手住宅销售量为7262套,环比下降了17%左右,比去年同期下降了近一半,而这一成交量也创下近两年来的最低 张月分析,前两年二手房市场上遍布着炒房者的身影许多投资客将刚买不久的毛坯房以“二手房”的名义出卖,从中牟取高额差价利润而从今年1月底开始,行业严格执行了不满5年的房子一律全额征收营业税的规定紧接着,各大城市纷纷实行“限购令”这些措施限制了短期炒房,抑制了投机购房,导致二手房“火势”迅速被压了下去 另一方面,从今年下半年开始,二手房价格普遍向新房看齐,而新房又有送面积、团购等优惠活动,致使二手房的价格优势逐渐丧失,随之而来的就是成交量的下降 此外,贷款也成为影响二手房成交的重要因素张月分析,各大中介在办理交易时都不同程度上存在贷款难问题,很多银行的商业贷款对二次购房关上了大门 地产中介业将进一步洗牌 相关资料显示,2009年房地产投资火热,许多中介公司出现了盲目扩张的现象,二手房中介门店数量一度急剧膨胀 但今年下半年以来,二手房市场急剧缩水,导致市场面临着僧多粥少的局面同时,二手房市场经过多年的发展逐渐规范,市场更加向大型中介公司集中据“链家地产”市场研究部统计,二手房成交中,排名位居前七的中介公司市场份额达到了50%以上,除去自行成交,中小中介公司的市场份额只有约25% 张月认为,在当前冷清的成交之下,中小中介公司都面临着更大的生存考验,关闭的门店还会增多下一步走势还要取决于政策的变化是否会引导二手房市场趋稳 面对来势汹汹的倒闭潮,地产中介业内人士坦言,虽然处境困难,但每一轮中介关闭潮之后,中介市场的集中度将得到进一步提升武汉市房产中介协会副秘书长霍飞虎认为,当前房产中介的从业人员水平参差不齐,许多业务员都不具有正规授权的资质此外,有些小的房产中介实际上就是房地产公司的“合伙人”,它们根本就不是靠赚取佣金赢利,而是靠炒房号牟利 霍飞虎说,随着调控的深入,将会有更多的中介门店被淘汰,中介行业将面临进一步洗牌一些经营不规范、管理不健全的公司恐将走不出“寒冬”,而那些实力雄厚经营规范的房产中介,将会通过加强内部管理来抵御外部风险,最终存活下来,