重提计划经济:警惕房地产市场退回“计划经济时代”!(图)

 作者:糜刿羸     |      日期:2017-08-07 07:27:11
看到有观点在说,中国房地产正在走向“欧陆模式”,并且使用了很溢美的评价 我认为这个判断有可能会出错 之前,我已经在旧文——《中国正在形成自己的“住房模式”》——里表达了这样的判断:决策层已经不认为中国房改以来建立起来的房地产模式是对的,同时,他们也正在探寻新的房地产模式我当时判断新的房地产模式:仍然不破房地产市场化,同时维持政府在房地产市场上的强大存在 但从最近的一系列动作来看——比如政治局关于“坚决遏制房价上涨”的精神,深圳的“房改”政策正式颁布,以及今年以来几乎全国各地所推出的调控手段,我认为有一种倾向需要警醒:中国的房地产市场存在退回计划经济时代的危险(激进者认为,已经回去了) 美好一点的设想是,决策层现在是“以短取长”——短期以“五限令”强力严控房地产市场,坚决遏制房价过分波动导致民怨沸腾,为长效机制出台争取时间比如住房结构的调整、房地产税等等,要等到大量的政策性住房推出市场可以实现市场替代时,再施行“五限令”退出 但由目前的一系列动作,我认为以上的设想有可能会偏于乐观反而更有可能出现:本该是短期政策的“五限令”最后成为了“长效机制”,而万众瞩目的长效机制,最终可能会不了了之 有一些苗头让我产生这样的疑虑 首先是,梳理过去10多年的房地产调控,各位最先看到的一般都是每次“调控变空调”但其实还有另外一个显著特征:干预市场的行政权力这10多年来在不断扩张 市场化改革推行多年,我们并非没有法律节制这种干预方式,比如《行政许可法》、听证会、《价格法》等等 这个干预特征的转换,大致可以以2006年90▪70户型新政出台为界,开了先河到2010年进入第一个恶化期,当年,我们第一次看到政府在房地产市场上推出了“限购”、“限价”、“限贷”这个过程,当时还是伴随着一系列的质疑的,“三限令”也只是在一部分城市推出,因为这些行政干预毕竟都涉嫌违法 但到了这一波调控,2016年10月之后,我们发现,各地政府对市场的干预几乎到了肆无忌惮的地步,达到了史无前例的高潮 数百个城市密集推出“五限令”,今天想出政策,晚上就能出来,完全不受任何制约,完全不考虑这样的政策是不是需要经过公开听证,程序是否违法等等政府通过限价来对新房市场进行价格造假,竟然一再进入国家统计局的价格统计标本更夸张的是,和2010年之前相比,现在全民似乎都已经顺应了政府这样的行为,觉得这些限购、限价、限售,它们出台是那么的“自然而然” 这是一个非常奇怪又令人深思的现象 其次,我们来考察,在“五限令”下,现在的房地产市场变成了什么样 今天的开发商卖房子,可以这样形容:什么时候卖做不了主(价格备案要报批,超过限价政府会拖着),卖多少钱做不了主(限价),以什么形式卖做不了主(公证摇号),卖给谁也做不了主(限购),买家买到手什么时候卖也做不了主(限售)…… 除了生产房子这种商品还是归开发商在主导之外,如何销售自己的产品,开发商已经完全没有任何话语权了你现在走到市场上问一问,最有危机感的部门就是“营销部门”,因为这个部门可以撤掉了,完全没事干,政府都帮你干完了——卖房子的时间帮你定好,怎么卖告诉你请公证处来就好,卖给谁要审核,卖多少钱政府帮你定好价,营销人员还干什么 当然,开发商还是有一件事可以主导的:选择不卖房子,但这显然只是理论上存在,除非你的资金链可以扛过整个周期 除了不生产房子,政府几乎已经全部掌控了房地产市场的各个环节 我们都知道,计划经济和市场经济的本质区别,是谁来决定资源配置,是权力(政府)来主导,还是市场(价格)来主导那么现在,中国的房地产市场,近些年来,政府不但权力扩张到极大,并且到今天已经是完全干预到微观的企业经营决策了,这个市场已经成为一个政府完全控盘的市场 所以,最近每遇到后台有读者来探讨房价未来1-2年会怎么走时,坦白讲,我真不知道,全看你所在地的政府想要它怎么样要它死便死,要它生便生 有人说,这是中国房地产市场长期过于畸形决定的,政府这么做是短期的矫枉之举,待到长效机制建立,这些政策就会慢慢退出比如像深圳,出台了“五限令”,但是同时也出台了商品房:政策房=4:6的“二次房改”,以时间换空间 话是这么说,但能否成为现实,需要边走边看,我个人有疑虑 我认为有两个现象,现在并未得到重视 一个是,政府从未公布过“五限令”的退出条件和时间 如果认为“五限令”只是短期干预,目的是为长效机制的出台赢得时间,并非破坏市场化方向那么,按照常理,政府在推出这些政策的同时,应该公布退出时间和退出条件,打算这样的政策在什么时间内退出,或者在什么条件下退出,如此才能令社会信服 但几乎没有一个地方政府这么做过 另外一个现象是,现在的长效机制推进太慢,并未出现一个系统解决方案 基于目前的观察,长效机制主要体现在两个方向一是住房供应结构的调整,简单说就是:压缩市场化商品房比重,增加政策性住房比重这部分的调整权力交给了各地的城市政府“因城施策”,从实践看,大城市未来的商品房将极有可能统统被压缩到50%以下另一个方向是,各界将稳定房价的重任高度寄托于正在推进的房地产税身上 但这两部分的工作,在推进过程中都涉及到巨大的利益博弈,不会像想象中那般顺利比如第一个方向,深圳算是速度比较快的,推出了未来17年的6:4房改方案,这个方案据说受到了上层的肯定,认为可以推广但还是老大难问题,地从哪里来能否兑现如果只是挤占原来的商品房资源,便很难说它是增量改革,而是可能会继续加剧整体住房供应短缺的预期 而房地产税,我认为现在各界对它寄托的期待太高了,似乎这个税一旦推出来,中国房地产的问题便可以迎刃而解一劳永逸了恐怕更难,房地产税并不是个新东西,世界大多数经济体都已实行,但至今还没有见过有哪个通过房地产税实现了房价永远稳定的案例更何况,在中国独特的土地制度下,这个税推出的难度应该比想象中复杂如若遇到外部冲击——比如现在的贸易战,则更会出现变数 这两部分长效工作推进过于缓慢,反而有可能会导致一个结果:倒逼短期行政干预,变成了“长效机制”,而长效机制却迟迟不能完善最终,我们看到的是,中国的房地产市场,将长期处于这种“五限令”高度管控之下,呈现出强烈的计划色彩 这显然不是我们期待中的“欧陆模式” 在目前这个切换的过程中,如果像今年上半年这200多次调控,再不起作用,怎么办 毫无疑问,政府会继续加压 比如现在五年社保限购,调高到八年…… 比如现在三年限售,调高到五年、八年…… 比如现在住宅限价,高价住宅一律不批…… 比如现在离婚2年限贷,调高到离婚2年限购5年限贷…… 都完全有可能 简单一句话,经历了数年探索,到目前为止,中国的房地产调控其实已经基本定型,就是以“五限令”为核心手段,在这个基础上不断加码(或者减弱),直到市场听话为止——那个听话,也有可能是房地产交易被彻底锁死,重点城市不再存在商品房市场了 也许运气好,“长效机制”出台后,会迅速替换掉“五限令”但就目前的发展势头看,我认为:中国的房地产市场倒退回“计划时代”,